耐震改修がもたらすメリットとは？（後編）
前回に引き続き「耐震改修がもたらすメリット」を後編としてお伝えします。
「耐震改修」という言葉だけを見ると字のごとく「地震に強い家に改修すること」と想像します。
地震大国日本では、地震に強い、安全で安心な住まいであることが一番大事なポイントになりますが、耐震改修はそれだけに留まらない多くのメリットを生み出します。
ここでは耐震改修を行うことで得られる、さまざまなメリットや効果について、当社が施工した事例と合わせながらご紹介させていただきます。
※1~5は下記をご覧ください。
6.「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金が利用できる
「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助金とは、今住んでいる家を、大切に長く住み続けたいためのリフォームにかかる補助金制度です。
具体的には「地震に強く、省エネ性が高く、耐久性もあり維持管理しやすい住宅」にリフォームする場合、その工事などに必要な費用の一部を、国が補助してくれるものです。
・インスペクション・性能の向上を図るリフォーム・三世代同居対応・子育てしやすい環境整備など、住宅の長寿命化を目指した優良なリフォームに対して、国が費用の一部を助成してくれます。
補助申請には戸建て以外にも、マンションも対象になるため、さまざまなタイプがありますが、ここでは木造戸建て住宅を例に主な要件や補助額をご紹介します。
補助金を受けられる人
「長期優良住宅化リフォーム事業」の補助金を受けられるのは、長期優良化住宅化リフォームの発注者です。
主な要件
- 性能向上、三世代同居対応、子育て世帯向けのいずれかの改修を行う
- リフォーム後、一定の性能基準を満たす（耐震・耐久・省エネ性など）
- インスペクション実施
- リフォーム履歴、維持保全計画を作成
補助メニュー・補助金限度額
- 評価基準型（一定の耐震・耐久・省エネ性を確保）…100万円（三世代同居対応改修工事の場合は150万円※以下同）
- 認定優良住宅型（より高い耐震・耐久・省エネ性を確保）…200万円（250万円）
- 高度省エネルギー型（認定長期優良住宅型をさらに高省エネ化）…250万円（300万円）
※（）内は三世代対応改修工事、子育て世帯（4/1の時点で18歳未満）、若者（4/1で40歳未満）、既存住宅(購入後1年以内）が+50万補助限度額が上乗せ
耐震改修事例⑤ 新築ではなく中古住宅をリフォーム
7.自宅を公的機関が借り上げる「マイホーム借り上げ制度」の対象となり、家賃保証が受けられる。
子どもたちも独立し夫婦2人の暮らしが始まると、第二の人生を考え、県外や海外移住を考えるご夫妻もいらっしゃいます。当社で耐震改修を行なった事例にも、そういったケースがありました。
この「マイホーム借り上げ制度」とは、公的機関が住宅を借り上げて、子育て世代を中心に賃貸する制度で、制度申し込み後、最初の入居者が決定して以降は、空室が発生しても規定の賃料を保証してくれるのが最大の特徴です。
この制度を利用すると、住宅が賃貸可能な状態である限り借り上げを継続するため、安定した賃料収入が見込めます。
さらに、定期借家契約を活用しているため、契約終了後にはマイホームへ戻ることが可能ですし、売却することもできます。
要件には
- 住宅所有者の年齢が50歳以上であることと、
- 耐震性の担保があります。
当社が施工を担当したご夫妻のご自宅は、昭和56年5月31日以前の木造住宅でしたので、自治体の補助金を活用し、屋根の軽量化を含む耐震改修工事を実施しました。
工事は、ご夫妻が県外移住した後に実施し、完了後数ヶ月で入居者が決まりました。このご夫婦は、次回の契約終了後には自宅売却を検討中です。
売却時は耐震改修実施済み住宅として、また購入者には安全というだけではなく、ローン減税などの恩恵もあり、売却はスムーズに話が進むと考えられます。
耐震改修事例⑥ マイホーム借上げ制度の利用
8.贈与税が非課税になる
父母や祖父母などの贈与により住宅のリフォームや耐震改修を行なった場合、一定の要件を満たした場合はその住宅の増改築工事のうち一定の金額については贈与税が非課税となります。
この特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに居住することが必須となります。
対象者と受贈者
贈与者：父母・祖父母などの直系尊属
受贈者：国内に住所があり、その年の1月1日において満20歳以上の子・孫（所得税2000万円以下）。贈与年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて、増改築をすること
対象要件
- 増改築などの工事費用が100万円以上であること
- 増改築後の住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下で、かつ床面積の2分の１以上が居住用部分であること
- 自己居住用の建物に行う増築・改築・大規模修繕・大規模の模様替え・その他一定の工事（※）
※一定の工事とは以下のいずれかの工事が該当（耐震改修工事・バリアフリー改修工事・省エネ改修工事・給排水管や雨水の侵入を防止する部分にかかる修繕や模様替え・「質の高い住宅」の基準に適合させるための修繕や模様替え）
耐震改修事例⑦「2世帯同居に伴う相続時精算課税制度・耐震改修・ 住宅ローン控除の活用」
9.耐震改修を行うことで不動産取引の際にもメリットが生まれる
以下では、耐震改修を行うことで空き家の所有者と購入者の利害が一致した事例をもとに、両者にメリットが生まれた例をご紹介します。
始まりは、当社の新築展示場に来店され、土地購入から新築を検討中の40代のM様ご夫妻との出会いからです。
一番の要望は、お子さんが通っている小学校内の地区であることでしたが、さまざまな要望をお聞きするなかで、希望の地区では土地から新築を購入するには予算が足りないという結論になりました。
そこで中古住宅のフルリノベーションという考え方をご提案しました。
物件を探し始め1ヶ月ほどで、希望エリアに売地が出ました。土地売り・売主解体更地渡し条件の物件です。現状は築48年の古家が付いていました。
売主としては、相続後3年以内であれば、相続財産（不動産）の売却時に更地にして売却することで、3000万円まで譲渡所得の控除が売れられる制度を利用するとのことでした。
M様に物件をご紹介した後、インスペクション（住宅診断）・耐震診断を行なったところ、築48年経ってはいるものの状態もよく、建物を生かしてリノベーション可能だということがわかり、希望の予算内でリノベーションが可能な計画となりました。
また売主に対しては、3000万円の所得控除の要件に、昭和56年以前の建物でも耐震改修工事を行い「耐震基準適合証明書」を発行できれば、更地渡しと同じように控除が受けられる要件であるとお伝えし、了承を得ました。
あわせてM様からは住宅ローン控除を受けたいというお話もいただきました。これには「耐震基準適合証明書」の発行が必要であり、売主が耐震改修を行うことでM様が物件購入時の登録免許税も軽減されました。
このケースでは、耐震改修工事を行うことで、売主は当初の計画と変わらず譲渡所得の控除を受けることができ、買主は住宅ローン控除・登録免許税の軽減を受けられました。
このように耐震改修を行うことで、不動産取引の際にもさまざまなメリットが生まれます。
中古住宅だから出来る！新古ミックスリノベーション
10.自宅売却時に高く売れる可能性がある
「古い住宅には価値がない、売れない」という風潮がかつてはありました。しかし、近年は住宅の長寿命化やリフォームという概念の認知も進み、中古住宅でも価値があると見直されています。
自宅の売却を考えた時「築20年以上の木造住宅は売れないだろう…」と諦める必要はありません。
築年数が経過している家の場合、売却時に問題になってくるのはやはり「耐震性」なのです。
昭和56年5月31日以前に建築された場合でも、その後に耐震改修工事を行い補強していれば住宅の価値も上がりますので、売却時には高く売れる可能性があります。
利便性も高く周辺環境が良い物件であればなおさらです。築年数が古くても、現行の新耐震基準に満たしていれば、より希望に近い価格で売却できる可能性も上がるでしょう。
まとめ
「耐震改修を行うメリットとは？」と題し、前編・後編でお伝えしてきました。
「地震に強い家になる」だけでなく、コスト面を含め、家自体の価値が上がったり、その後の暮らしに安心感を与えてくれる「耐震改修」には、さまざまなメリットがあることを認知していただけたのではないでしょうか。
昭和56年5月31日以前に建てられた家は、旧耐震基準で建築されているため、耐震性に問題がある場合があります。それ以降に建てられた家であっても、必ずしも大丈夫とは言い難いのが現状です。
常に家が揺れたり、地震が起きるたび「うちは大丈夫？」と心配な事があれば、お気軽にカワノへご相談ください。
耐震に関するプロフェッショナルが揃う当社スタッフが、ご相談に応じます。
お知らせ
一般社団法人高齢者住宅財団が発行する「財団ニュース」に寄稿させていただきました。
http://www.koujuuzai.or.jp/publications/foundation_news/
特集 安心できる住まいのリフォーム
『耐震改修がもたらす有効性とその実例紹介』
～安心安全だけではない、精度の利活用による様々なメリットや効果について～
※以下よりダウンロードしてご覧いただけます。
