中古住宅購入前に必読。家の住宅診断と減税など優遇措置を受ける方法
近年、マイホームの購入を考える際、新築だけでなく中古住宅を選択肢に入れる人が増えています。実際、中古住宅はとても賢い選択肢です。
中古住宅には
- リノベーションされたキレイな物件が多い
- 予算を抑えることができる
- 自分の好きなようにリノベーションできる
など、さまざまなメリットがあります。
しかし、中古住宅は賢い選択肢であると同時に、危険な選択肢であることも知っておく必要があります。
中古住宅選びに失敗し、購入後に「雨漏りやシロアリに悩まされている」「多額の修繕費がかかった」など、頭を抱えている人が大勢いるのです。
しかも多くの場合、仲介に入った不動産会社は頼りになりません。購入後に不具合が見つかっても「仲介するのが仕事。あとは知りませんよ」と逃げてしまいます。これは、仲介以上のことをしても手間がかかるだけで、利益に結びつかないからです。
同じ理由で中古住宅購入時に受けられる減税などの優遇措置、リフォームの際に使える補助金の話も関与しない場合がほとんど。お客様にとって数百万単位のお金を節約できる非常に有益な制度であるにも関わらず、です。
カワノのように
- 仲介から
- インスペクション（住宅診断）
- 耐震診断
- 減税・補助金の手続きまで
ワンストップでお手伝いしているところは、全国的に見てもかなり珍しいと思います。
私たちの使命は『お客様の住まい、住まい方のお手伝いを通して大分の住文化の向上を目指すこと。』そのため、お客様に寄り添い、一瞬ではなく、長期間にわたり満足できる住宅をご提案することが当然であると考えています。
色々書いてしまいましたが、選択を間違わなければ中古住宅が賢い選択であることは確かです。今回は、以前ご紹介した「中古住宅を【買う】前に知っておくべきこと」からさらに踏み込み、中古物件購入前に知っておくべき「築年数と耐震性、減税などの優遇措置の関係」についてお話ししたいと思います。
中古住宅は購入前に、まずは「中身を知ること」が大切
家を買う目的はさまざまですが、誰もが「長く・快適に暮らせる家が良い」と考えていると思います。特に災害が頻発する昨今 “安全性”に着目している人も多いのではないでしょうか？
リノベーション済みの中古住宅の“見た目”は新築のようにきれいなものがほとんど。そのため、「見た目が新築のようにきれいだから、家の性能も新築と同程度に違いない」と無意識に思い込み、見た目重視で選んでしまう人も少なくありません。
しかしこれは大きな間違い。いくら見た目がきれいでも見えない部分に瑕疵（欠点。雨漏りやシロアリなど）が隠れている可能性があります。
中古住宅選びの第一歩は、見た目ではなく中身を知ることです。普段のお買い物でも、中身が分からない高額な商品を「パッケージが可愛いから」と購入しないですよね？それと同じです。
実際私たちも、立地よし、見た目よし、その分値段もそこそこ高い中古住宅を見に行ったら、「外壁のサイディングに隙間があった （貼り替え案件）」「床に素人では気づかない違和感があった（シロアリの可能性大）」等の瑕疵を発見することが珍しくありません。
このように、瑕疵を隠し、適正ではない高値で売り出している中古住宅は、世の中に数え切れないほどあります。
最初にお話ししたように、多くの不動産会社はただ仲介するだけ。中古住宅の中身をチェックしたり、まして教えてくれたり、、、なんてことは期待できません。ある程度知識をつけておくことはとても大切です。
では具体的にどうやって「中古住宅の中身を知る」のか見ていきましょう。
①中古住宅の築年数と耐震性を確認する
中古住宅の中身を知る第一歩が「築年数」です。
築年数は
- 耐震性が足りているのか
- どこがどのくらい劣化している可能性があるのか
などを知る、大まかな目安になります。（もちろん、立地や環境、住まい方によって大きな差が出ますので、あくまで目安です）。
築年数と耐震性能の関係
上記の表を見て分かるように、少なくとも1981年以降の「新耐震基準」に対応していることは必須であるといえます。
また、現在国は「長期優良住宅＝長く住むための対策（耐震改修など）を施した家」を推奨しています。そのため、築年数を含め一定の条件をクリアした家は減税などさまざまな優遇措置を受けることができます。
優遇措置は数百万単位の節約につながりますので、条件に合うようなら必ず利用しましょう。優遇措置を受けることができる築年数＝中古住宅購入時の推奨の築年数は、以下の通りです。
中古住宅購入時、推奨の築年数
- 木造：築20年以内
耐火構造の場合は築25年以内となります。
- 軽量鉄骨造：築20年以内
一般住宅に使われているのは、ほとんど軽量鉄骨です。鉄筋コンクリートと混同されがちですが、軽量鉄骨と鉄筋コンクリートは強度に大きな差があります。軽量鉄骨は木造と同じ扱いです。
- 鉄筋コンクリート造（RC構造）：築25年以内
RCはReinforced Concrete Constructionの略で、より強化されたコンクリートという意味。主にマンションなどに使われており、非常に高い耐久性を誇ります。マンションの価格は築20年程度で下げ止まることが多いため、金額の面を考慮すると築20〜25年程度の物件がおすすめです。
ただし、上記以上の築年数の古い中古住宅がNGというわけではありません。修繕や耐震改修により住宅の性能を上げることで安全性を確保し、減税などの優遇措置も受けることができるようになります。
優遇措置を受けるための条件、優遇措置の種類はこの後「築年数と減税など優遇措置の関係」で詳しくご紹介します。
②検査をして中古住宅の状態を把握する
私たちは現地で家の状態を確認した後、状況に応じてインスペクション（住宅診断）や耐震診断を行い、中古住宅の状況を詳しく調べます。これは中古住宅の中身を知る上で最も重要な手順です。
インスペクション（住宅診断）とは
インスペクションとは、簡単にいうと住宅の健康診断です。住宅に精通した診断士が、国土交通省の定める基準に従い、基礎から外壁、天井まで家全体を細かく検査し、住宅の安全性や劣化状況を確認します。
2018年4月より、中古住宅売買時にインスペクションの説明をすることが義務付けられています。
引用元：木耐協 より
中古住宅購入時にインスペクションを行うメリット
- 専門家が検査することでその家の正確な資産価値を把握することができる
- 検査結果を元にした適正な価格で購入できる
診断の結果、現在の値段が適正でないと判断すれば「検査結果＝きちんとした根拠」を元に売主に値段交渉を行います。
- 検査結果を元に必要な箇所を修繕することで、税優遇や補助金を受ける際に必要になる「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」に加入することができる。
※中古住宅をお探しの方がカワノでご成約いただけるお客様は、「インスペクション3件まで無料」です。
耐震診断とは
耐震技術認定者の資格を持つ耐震診断のプロが専門器具を使い、外回りから壁・床・基礎などあらゆる箇所を検査し、耐震性能を評価します。
中古住宅購入時に耐震診断を行うメリット
- 専門家が検査することでその家の正確な資産価値を把握することができる
- 検査結果を元に適正な価格で購入できる
診断の結果、現在の値段が適正でないと判断すれば「検査結果＝きちんとした根拠」を元に売主に値段交渉を行います。
- 検査結果を元に適切な耐震改修を行うことができる
耐震改修を行うことで安全性が確保できると共に、税優遇や補助金を受ける際に必要となる「耐震基準適合証明書」を発行してもらうことができる
※中古住宅をお探しの方がカワノでご成約いただけるお客様は、「インスペクション3件まで無料」です。
災害に強い家を造るために国は耐震改修を推奨しています。そのため、耐震診断には国や県の補助金を利用できます。ご自宅の耐震性能が気になる場合は、補助金で耐震診断を受けることができますので、お気軽にご相談下さい。
大分市・別府市近郊の耐震診断
- 対象
昭和56年5月51日以前に着工された、木造在来工法2階建て以下の建物
※昭和56年から平成12年までの木造一戸建て住宅は別途ご相談下さい。
- 費用
補助金を利用すると5,500円
耐震診断・耐震改修により国が定める耐震基準をクリアした家は減税、補助金などあらゆる優遇を受けることができます。詳しくは以前ご紹介した「耐震改修がもたらすメリットとは（前編・後編）」をご覧ください。
築年数と減税など優遇措置の関係（国や県の制度を利用して実質予算を抑える）
国は従来の「つくっては壊す」＝スクラップ＆ビルド型の社会から、「いいものを作って、きちんと手入れをして長く大切に使う」＝ストック活用型の社会への転換を目指し、「長期優良住宅＝長く住むための対策（耐震改修など）を施した家」を推奨しています。
そのため、中古住宅も一定の要件を満たせば、減税などさまざまな優遇措置を受けることができます。うまく活用すれば数百万単位の大きな節約につながる制度ですので、必ずチェックしましょう。
ここでは優遇措置を受けるための主な要件と優遇措置の種類をご紹介します。
中古住宅購入時に優遇措置を受けるための主な要件
2022年度の税制度改正で築年数など要件が緩和された優遇措置もありますが、基本は以下が主な要件となります。
- 木造：築20年以内
耐火構造の場合は築25年以内となります。
- 軽量鉄骨造：築20年以内
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：築25年以内
上記に当てはまらない古い住宅以下も実施すると優遇措置を受けることができます。
- 耐震基準適合証明書の発行
耐震診断・耐震改修を行い、一定の耐震性能をクリアすることで発行してもらうことができます。
- 既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入
インスペクション（住宅診断）を受け、見つかった瑕疵を修繕することで加入できます。
上記の他、優遇措置ごとに要件があります。
税制優遇制度・減税制度の種類
1. 住宅ローン減税（控除）
控除額：最大300万円
一定の要件を満たした中古住宅は取得時、ローン残高の0.7％が最大10年間、所得税（所得税で控除しきれない場合は住民税）から控除されます。
控除額の計算
ローン控除額 ＝ 年末残高×税率0.7％（※2022年○月まで）
以下、2022年以降ローン減税は改正されたものが適用されます。これまでと異なる点が多いのでご注意下さい。築年数は緩和されましたが、耐震性や省エネ性に配慮した高性能住宅が有利であることに変わりはありません。
＜変更点＞
- 築年数
耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内
→昭和57年以降に建築された新耐震基準適合住宅へ緩和
- 期間
2025年末迄まで延長
- 控除額
1%→0.7%へ引き下げ
- 年間所得
3,000万円→2,000万円へ引き下げ
- 控除を受けられる借入限度額
3,000万円→2,000万円へ引き下げ
※認定住宅（国が定める「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」の認定を受けた住宅）の場合3,000万円
- 新築住宅の床面積
50㎡→40㎡へ緩和
2.非課税特例
通常の住宅：最大500万円
省エネ等住宅※1：最大1,000万円（※2022年○月まで）
直系尊属（父母や祖父母など）から住宅取得のための資金の贈与を受けた際、一定の要件を満たすと、一定の金額について贈与税が非課税となる制度があります。
以下、2022年以降非課税特例は改正されたものが適用されます。
＜変更点＞
- 築年数
耐火住宅 25 年以内、非耐火住宅 20 年以内
→昭和 57 年以降に建築された新耐震基準適合住宅へ緩和
- 贈与税非課税限度額
- 最大1,500万円→1,000万円
- 受け取る人の年齢
20歳以上→18歳以上へ引き下げ
※1「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準（1断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、1耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上若しくは免震建築物であること又は1高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合する住宅用の家屋であることにつき、下表のいずれかの証明書などを贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます
出典：国税庁HP https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
3. 登録免許税の軽減制度
軽減額：数万円〜数十万円
登録免許税とは住宅を購入の際、登記簿謄本に自分の権利を記載するために必要となる税金のことです。中古住宅購入時は「所有権移転登記」をする必要があります。
一定の要件を満たした住宅はこの登録免許税が軽減されます。
減税額の計算
登録免許税額＝ 不動産の固定資産税評価額 ×税率
- 一般の住宅：税率2％ → 0.3％
- 長期優良住宅：税率2％ → 0.1％
質の向上を図るための特定の増改築（耐震改修など）を行った住宅
4.不動産取得税の軽減制度
控除額：100万円〜1,200万円
「不動産取得税」とは、不動産（土地や家屋）を取得した場合に納める税金です。これは都道府県税のため、都道府県によって控除額が異なります。一定の要件を満たした住宅はこの不動産取得税が軽減されます。
不動産取得税の軽減を受けるための築年数は最初にご紹介した、優遇措置を受けるための築年数とは異なります。以下となりますのでご注意下さい。
- 平成17年4月1日以降に取得した住宅で、昭和57年1月1日以後に新築されたもの
- 平成17年4月1日以後に取得した上記アに該当しない住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの（証明に係る調査が住宅の取得日前２年以内に終了したものに限ります）
大分県の控除額
新築された日 | 控除する額 |
| 昭和２９年７月１日～昭和３８年１２月３１日 | １００万円 |
| 昭和３９年１月１日～昭和４７年１２月３１日 | １５０万円 |
| 昭和４８年１月１日～昭和５０年１２月３１日 | ２３０万円 |
| 昭和５１年１月１日～昭和５６年６月３０日 | ３５０万円 |
| 昭和５６年７月１日～昭和６０年６月３０日 | ４２０万円 |
| 昭和６０年７月１日～平成元年３月３１日 | ４５０万円 |
| 平成元年４月１日～平成９年３月３１日 | １，０００万円 |
| 平成９年４月１日以降 | １，２００万円 |
引用元：大分県HP https://www.pref.oita.jp/site/zei/futorikeigen.html
正直、減税の計算や優遇措置の手続きは複雑です。カワノでは各種手続きのサポートを行っていますので、まずはお気軽にご相談ください。
中古住宅購入時に利用できる補助金
中古住宅取得時に利用できる補助金がたくさんあることをご存知ですか？
補助金に関しては別途詳しくご紹介する予定ですので、ここでは簡単に概要だけご紹介します。とりあえず、中古住宅取得の際は「補助金を使わないともったいない！」と覚えておきましょう。
- 長期優良住宅化リフォーム事業の補助金：最大300万円
地震に強く、省エネ性が高く、耐久性もあり維持管理しやすい住宅」にリフォームする場合、その工事などに必要な費用の一部を、国が補助します。詳しくは「耐震改修がもたらすメリットとは？（後編）」でご紹介しています。要件など詳細をご確認頂けます。
- 住まい給付金：最大50万円
消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するための制度。最大50万円が給付されます。
- グリーン住宅ポイント制度
一定の要件（認定長期優良住宅、認定低炭素建築物など）を満たす中古住宅を購入するとさまざまな商品、追加工事と交換できるポイントがもらえます。
- 大分県の市町村別の補助金
市町村別にさまざまな補助金が用意されています。例えば大分市には「子育て世帯の中古住宅取得支援」があり、大分市内の一戸建て中古住宅（大分市住み替え情報バンクに登録されている物件に限る）を取得する場合、費用の一部（最大45万円）を支援してもらうことができます。
中古住宅リフォーム時に利用できる税優遇
中古住宅購入後に一定の要件（バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化）を満たすリフォームを行うと、税制度優遇を受けることができます。
これは「耐震改修がもたらすメリットとは？（前編）」でご紹介しています。要件など詳細をご確認頂けます。うまく活用して、コストを抑えつつ理想の住まいを叶えましょう。
- 所得税控除
所得税から「標準的な工事費用相当額から補助金などを除いた額の10パーセント」または「控除限度額25万円のいずれか少ない額」が控除されます。
- 固定資産税の減額
2020年3月31日までに完了する、税込50万円以上の耐震改修工事が対象となり、改修工事をした翌年の家屋にかかる固定資産税の2分の1が減額されます。
- ローン減税
各年の住宅ローン年末残高の1%が所得税から控除されます。 減税期間は、改修後に入居した年から10年間です。
まとめ
「予算を抑えることができる」「自分の好きなようにリノベーションできる」など、さまざまなメリット持つ中古住宅は、マイホームを購入する際、非常に魅力的な選択肢の一つになると思います。
しかし、中古住宅は玉石混合だということも忘れてはいけません。質の高い中古住宅もあれば、質の低い中古住宅もあります。見た目に惑わされず、築年数やインスペクション（住宅診断）、耐震診断などで中身（耐震性能、瑕疵など）をしっかり見極めることが大切です。
また、減税などの優遇措置や補助金もうまく活用しましょう。実質数百万単位の予算を削減することができます。
何度もお伝えしたようにそれを教えてくれる不動産会社は滅多にありません。最低限のチェクポイントを理解しておくようにしましょう。
カワノにお任せ頂けた場合、
- 仲介
- 中古住宅内覧時のチェック
- その後のインスペクション（住宅診断）
- 耐震診断、減税、補助金の手続きまで
ワンストップでお手伝いすることができます。
「カワノは耐震改修・補助金実績で大分県下No.1」確かな実績をもとにしっかりサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。
