大分で中古住宅を売る・買う前に知っておくべき不動産のホントのこと
いざ「家を売りたい」または「中古物件を購入したい」と考えるようになった時、大きなお金が動く取引なだけに、売る立場でも、買う立場でも「本当にこれが適正価格？」「中古住宅を買って安全性は？」など、さまざまな不安が頭をよぎります。
それもそのはず。人生の中で住宅を売ったり買ったりする経験は滅多にないことですからね。
今回はそうした不安が少しでも解消できるよう、中古住宅を売る・買う時、事前に知識として知っておくと役立つポイントをご紹介したいと思います。
不動産売買では、誰しもが「高く売りたい」「安く買いたい」と考えている
現在、中古住宅の売買を検討中の方は多数いらっしゃると思います。
「大事にしていた代々続く家だから、少しでも高く売りたい！」
「条件にぴったりの中古物件が見つかったから、少しでも安く買いたい！」
と、売主の立場、買主の立場になればそう考えるのは当たり前です。
後悔のない中古物件の売買が実現するよう、ここでは、不動産会社が日頃表立ってお伝えしない情報もあえてお伝えしていこうと思います。
中古物件を【売る】前に知っておくべきこと
①査定額の高い不動産業者が高く売れるとは限らない
初めて経験する家の売却。１番気になるのは「いくらで売れるのか？」ということではないでしょうか。
今の世の中、とても便利なもので、インターネット上では一括で不動産会社に査定を依頼できるサイトも存在します。これらを活用すると、依頼した会社から査定額が提示されるのですが、このような場合、多くの方々は「ここの会社が一番高く査定してくれたから、この不動産会社にお願いしてみよう」と、査定額が一番高いという理由だけで不動産会社を選んでしまいがちです。しかしこれ、実は少し安直な考え方なのです。以下で詳しく説明します。
まず前提として、家は「提示された金額で売れる保証はない」ということを認識しておいてください。
次に、この「査定価格」とはいったい何なのか？ということを知識として入れておくため、不動産に関連する価格の種類の違いについてご説明します。
①査定価格とは
査定価格とは、市場に精通した不動産仲介会社などに算出してもらう、売却できそうな価格のことを言います。
②売り出し価格とは
売出し価格とは、売主と不動産会社が相談した上で決定した、実際に売り出す価格のことを言います。
③成約価格とは
成約価格とは、実際に売却した価格のことです。
見ていただくとわかると思いますが、実際に売主の手元に入るのは、成約価格です。
最終的に、買主さんと売主さんとの交渉の末に成約価格が決まるので、査定価格はあくまでも目安ということで、金額も大幅に変わる可能性があるのです。
例えば、査定をした後に売り出し価格を決め、実際に成約が決まるまでに時間がかかってしまえば、「できるだけ早く売りたい」という売主であれば、どんどん価格を下げていくケースもあるのです。
このようなことを加味すると、「査定価格が高い会社の方が信頼でき、高値で売ってくれる会社とは限らない」ということなのです。
「囲い込み」という不正な取引の実態
また、近年「囲い込み」という不正な取引が行われているということをご存知でしょうか？
一般の人たちにとっては、知らないことが多い不動産業界の内情。実は、不動産の仲介業者が、売り手と買い手の双方代理しているのは世界でも日本だけなのです。複雑に絡み合う日本の不動産業界では、この「囲い込み」という不正な取引が暗黙の事実となっています。
囲い込みとは
売主から不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、売主の利益を確保するため、本来は、レインズ、アットホーム、HP、チラシ、オープンハウス等で、宣伝・販売活動をします。
特に専任媒介の場合は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理するネットワークシステム「レインズ」に物件情報を登録し、不動産業界全体で情報共有して、できるだけ早く買い主が見つかるように努めなければなりません。
仲介業者の収入源は、仲介手数料です。不動産会社は住宅売買の依頼を受けた場合、買主を他の不動産会社を介さずに見つけることができると、依頼主と相手側の両方から仲介手数料をもらうことができるため収益が2倍にまります。こうした物件売買を自社で完結させようとする行為が横行しているのです。これを「囲い込み」と言います。
不動産会社としては1件の物件取引で2度収益を上げることができるので、旨味が大きいというわけです。
「囲い込み」は、売主・買主の利益よりも、自社の利益を優先する消費者への背任行為ともいえるでしょう。詳しくは以下の動画をご覧頂ければと思います。
皆さんを少し不安にさせてしまう情報かもしれませんが、これが不動産会社内部の実情なのです。家の売買に関してこのような不正な取引が行われている事実も、知識としてあえて皆さんにお伝えしておきたいのです。
カワノは、こうした不動産業界の内情も熟知しています。私たちは、誠意を持って安心していただけるお取り引きをお約束します。
②沢山の不動産会社に頼んだ方が早く売れるとは限らない
不動産を売却する場合、個人で家の買い手を探すことは難しいことです。そこで家の売却を、ほぼ不動産会社にお願い流れになります。
その際、お客様と不動産会社の間で契約するのが「媒介契約」です。この媒介契約には以下のような種類があります。（ちなみに、どの契約を結んでも仲介手数料が変わることはありません）。
「一般媒介契約」とは？
一般媒介契約とは、一社だけではなく複数の会社と契約を交わすことができるというのが利点の契約のことを言います。複数の会社で値段を見てもらえるので、より良い金額で売却することが可能となり、仲介会社選びで失敗するリスクは低くなると言われています。
（またあまりないケースではありますが）一般媒介契約は、自分が見つけてきた買主とも不動産会社を通すことなく直接取引できるので、自由度の高い契約です。
ただ、残念ながら不動産会社が積極的な販売活動を行わない可能性があります。自社で契約してくれる確約がないため物件の紹介を後回しにされることもあり、長くて２～３年間の売却期間を要することもあるようです。
「専任媒介契約」とは？
専任媒介契約は、媒介契約の中でも制限が厳しい契約。売却を依頼する際、不動産会社は、必ず自社の会社のみに依頼する「専任媒介契約」をお勧めします。
しかし、この契約を結ぶことにより、契約した会社以外とは媒介契約を結ぶことができなくなります。
この契約の大きなメリットは、不動産会社が他の契約よりも優先して買い手を探してくれたり成約するよう積極的に動いてくれるところです。自社の成功報酬として必ず手数料が発生するので、サービスとしては手厚くなることが多いようです。
このように、多くの不動産会社に売却を頼んだからと言って、早く売れるとは限らないのです。それぞれの媒介契約のメリット、デメリットを知った上で、どの契約を結ぶのかを慎重に選択しましょう。
また先にお伝えしましたが、横行する不正取引「囲い込み」にも注意しましょう！
③売る前の住宅診断や住宅改修は、資産価値を上げ、高値で売れる可能性を高める
カワノは、リフォーム・耐震・不動産・住宅の基本性能（耐震・断熱性・バリアフリー）などの事業をトータルで手がけていますので、お客様の要望にカワノですべてお応えできる強みを持っています。
耐震診断やインスペクション（住宅診断）など、家の健康診断ができるプロのスタッフも在籍していますので、売却を検討中の家の耐震改修や補強なども自社で行え、また不動産業者として家の売却を見届けるまでお世話させていただくことも可能です。
また、補助金・減税などの制度も色々とありますので、それらも合わせて積極的にご提案・サポートさせていただきます。
「住宅を高く売りたい」
「長持ちする家を買いたい」
という両者の需要が成り立つよう、中古住宅の耐震性や省エネ性を高め、リノベーションなども行い販売することも可能です。
売却物件に耐震やリノベーションを施すことで、これまでにはあまり類を見なかった、「価値を高めて高く売る」＝「価値の高い家を買うことが、結果的にいい買い物となる」という中古住宅売買において、両者がウィンウィンになる新しい形式が成り立ちます。
私たちは、売りたいと検討している家のインスペクションを行い、家のさまざまな問題点を洗い出します。診断後、必要となる耐震改修や補強を行うことで「地震に強い家」としての資産価値を高めます。
また、買主側は、より安価に家を購入したい…と考えますが、耐震性の問題や家の欠陥などが見つかった場合、その後の暮らしが不安になるどころか、改修を購入後に業者に依頼したことで、結果的に予定よりも費用がかかってしまった…という場合もあります。
長い目でみていただくと「予算はオーバーしたけど、長い目で見たら安くていい買い物ができた」とご満足いただけるはずです。
この場合、カワノに全面的にお任せいただくことになりますので、先ほどご説明した「専任媒介契約」を結んでいただくことになります。
「中古住宅を販売しているけど、なかなか売れず価格を下げる一方で…」
「不動産会社も気に留めてくれず、そのまま放置状態」などなど…。
中古住宅が売れずに悩んでいる方や、売却と検討されている方は、ぜひカワノにお気軽にご相談ください。
売主として必要となる心構えを
家を売却するということは、かなりの労力が必要となってきます。これまでにお伝えした情報も含め、プロに依頼できる部分はお願いしながら、さまざまな方向を見出して、自分たちに合った売却方法を模索してください。
お客様が「売主」になるにあたり、不動産業界に参入している当社が常に思っていることがあります。それは「売主としての心構えを持ってほしい」ということです。
保有する家や土地、マンションなどの不動産を売る理由はそれぞれだと思います。それらを親から譲り受けた場合は、不動産の売買契約は初めてという方もいらっしゃるでしょう。
しかし、現在住んでいらっしゃる家をお持ちであれば、一度は「買う立場」を経験したことがあるはずです。その時を思い出してみると、どんな売主さんであってほしいかは想像がつくでしょう。
買いたいと思っている人の心理や想いを理解し、自分たちがどんなものを売るのかをきちんと把握しておくことはとても大事なことです。
家の現状を知るため、インスペクションや耐震診断などを積極的に行い、安全性や劣化具合などを知ることは、自分たちの家の資産価値を知ることにもつながります。
問題があれば誠意を持って対応してくれる、責任感のある売主であることは、家の購入を検討する買主さんにとって、何よりの信頼に繋がります。
まずは、自分たちが売りたいと考えている家や土地の現状を判断し、安心して購入してもらえる価値のあるものかどうかを、売主自らが把握しましょう。
中古物件を【買う】前に知っておくべきこと
ひと昔前までは「古そう」「使い古された感じがある」などマイナスのイメージを持たれることが多かった中古住宅。しかし近年、家の購入を検討する際、新築よりもあえて「中古住宅」を選択し、リノベーションして住まうファミリーが増えています。
お子さんの学校区や利便性など将来の家族像を想像し、メリットを考えて中古住宅の購入を選択しているようです。
今では、市場に流通している物件数は新築よりも中古住宅の方が格段に多いので選択肢が多いのも魅力かもしれません。
では、中古住宅の購入を検討する際、知っておいてほしいポイントをご紹介します。
①家の価値は立地や築年数だけでなく【地盤】【災害に対するリスク】なども含まれる
中古物件を選ぶ際、まずは「立地」や「築年数」を一番に気にするでしょう。
利便性や住み心地の良さ、資産価値を決める大事な要素でもある「立地」と安全な家であるかを左右する「築年数」は、もちろん見極める大きなポイントになります。
カワノでは、中古物件をお探しの際、実際に現地に足を運び、周辺にお住まいの方々に住み心地などをヒアリングすることもあり、住環境の状況がよくわかることがあります。現地を訪れ、自分の目や足で感じ取ることも大事なポイントかもしれません。
私たちは、中古住宅の内覧に同行し、その後必ずインスペクション（住宅診断）を行い、家の現状を把握することからスタートします。築年数が経過している物件は特に家の安全性が一番きになるポイントになると思いますが、耐震診断やインスペクションを行うことで、安心していただけると思います。
しかしこれら以外にも家の価値を決めるものがあります。それは、その場所の【地盤】や【災害に対するリスクの有無】です。
近年日本は、豪雨被害や土砂災害、地震など、多くの災害に見舞われています。地盤の強い土地であるかの見極めは、地震に強い家かどうかの判断材料にもなります。国土交通省の「重ねるハザードマップ」では、土地の成り立ちを確認することができ、どんな地盤なのかおおよそ把握できます。
また災害に対するリスクも必ず確認しておきたい大きなポイントです。災害は地震のみならず、最近では台風や大雨による土砂災害、洪水、浸水被害が毎年のように発生しています。
立地や築年数、利便性だけを重視せず、その地域のリスクを知ることが、家族の身を守る最善の方法です。
先ほどの「重ねるハザードマップ」や、自治体が発行しているハザードマップで事前にどんな災害が起こりうるのかを把握しておきましょう。
②「高く買うけど、実は安い」という中古住宅の買い方
「中古住宅をリノベーションした家」の販売は、最近数多く目にします。
外観や内装、新品の水周りなど、つい見栄えのいい外見で判断してしまいがちですが、中古住宅の場合、まずは家の安全性を重要視しなければなりません。年数を経過していれば、見えない場所に欠陥が隠れているかもしれないからです。
先にもお伝えしていますが、カワノでは、中古住宅を売却したいとご希望の売主さんからの依頼で、従来あった家よりも価値のある家にリノベーションし、販売した実績を持っています。売主さんよりお預かりした家を、耐震性や省エネ性・住み心地など家の機能性を向上させ、安心で快適に暮らせる家に蘇らせます。
「建物の価値はないので、建物を壊して土地で売りましょう」という不動産業者からのアドバイスで、更地にして土地のみを売却するという話は、よく聞くケースです。
しかし、㈱カワノでは売主の「高く売りたい」という思いに寄り添い、耐震改修やリノベーションなどを行い、家の価値を上げて、少しでも高く販売できるよう、ご提案・サポートいたします。
実際の相場よりも少し高い売り出し価格になってしまうかもしれませんが、長い目で見れば、安心・快適な暮らしが送れ、耐震性などが向上すれば家の寿命も伸びるため資産価値も上がります。そのため「高く買ったけど、実は安かった」と、住んでみて実感いただけると思います。
③中古物件を購入する際は、今後の人生設計や理想のライフスタイル（価値観）が重要
人生に一度の大きな買い物となる「夢のマイホーム」ですが、中古住宅を購入する前に、まずは理想のライフスタイルを思い描いてみてください。
「その家でどんな風に住みたいか」「10年先、20年先の未来の理想の暮らし方」など、”家‘’というものは、今後のご家族の生き方に深く関わってきます。
カワノでは、お客様のそれらの想いやご希望を細やかにお伺いした上で、中古物件のリノベーションプランなどをご提案いたします。
多くの資格を持つ「暮らしのスペシャリスト（有資格者）たち」が、あなたの夢を形にするお手伝いをさせていただきます。
カワノで中古物件を売買するメリット
中古住宅の売主、買主それぞれが「少しでも高く売りたい」「できるだけ安く買いたい」と考えます。
売却する中古住宅には、安心で快適な暮らしという付加価値をプラスし、その家を購入したご家族のそれからの暮らしがより豊かなものになると、それは理想的です。
これまで、一般的に「中古物件を安く買いたい」という考えがあったのは、築年数が経過している家のため、故障や修繕などにお金がかかるかもしれない…という意識があったからではないでしょうか。
しかし、それらの心配がない中古住宅を始めから購入することができたら、それは人生において、かなりお得な買い物となるでしょう。
受け継いできた資産を、大切に受け継ぎ、感謝の気持ちを持って心地よく暮らしていくことも、現代を生きる私たちの使命かもしれません。
リフォーム・耐震・不動産・住宅の基本性能（耐震・断熱性・バリアフリー）など「住まい」に関する一連の事業を手掛け、お客様の要望にトータルにお応えできる当社へ、お気軽にご相談ください。
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